“北京二环内任何一个有房的家庭都有移民的资格。”来自移民中介的这一句玩笑话，说出了一个事实，中国房地产市场近年来为部分民众带来了十分巨大的财产性收入，间接效果是更多人具备了投资移民海外的资格。

　　投资移民之门

　　为普通中国人打开

　　越来越多的人发现，不知从何时起，自己手机中收到的“骚扰短信”，除了以往的“发票”、“花园洋房”等传统项目外，“投资移民”似乎正在以一种更为猛烈的方式狂轰滥炸。

　　而今年的北京、上海等地的春季房展，首次设立的海外地产专区则又是另一个佐证。

　　“有个朋友告诉我，中国市场有着非常大的购买力，所以就来到了中国参展。”来自美国犹他州的地产商安迪告诉记者。

　　“中国庞大的移民数量和巨大的购买力是我们选择来中国开拓市场的原因。”来自欧洲的房地产开发商查理告诉记者，他们这次来不仅要展示自己的项目，主要目的是要在中国寻求合作的代理商。

　　在这些海外地产商眼中，中国高速发展的经济和火爆的房地产市场催生了一大批“新贵”阶层，“百万富翁”已经不再是遥不可及的梦想，移民海外之门也逐渐为更多的普通人打开。

　　“这几年投资移民呈增长态势，去年的涨幅最大，差不多涨了30%至40%，有8000人到10000人。”目前规模排名国内前三位的移民代理机构澳星集团副总裁George Sun告诉记者，“今年加拿大和澳大利亚也要改变移民政策，提高投资移民门槛，可能会有人在政策改变前扎堆申请，因此今年的投资移民数量也不会减少。中国目前已经是世界上最大的移民输出国。”

　　调查显示，以移民为目的的投资构成了海外购房者的主体。虽然投资移民与房产投资并不存在直接关联，但移民中介表示，在当地购置房产的话能够让移民更加顺利，且许多移民者是为了孩子的教育，这样他们一般也会在移民同时购置房产，而不愿意让自己的孩子租房住。

　　记者调查后发现，在海外房地产项目中，以美国、加拿大和澳大利亚的项目居多，这是因为上述国家是典型的移民国家，对待移民的政策比较开放，目前比较火爆的“投资移民”主要集中在这几个国家，但移民政策各有不同，准入门槛也有较大差距。

　　中国消费群体

　　显示强大市场效应

　　以擅长做加拿大移民的金腾（北京）国际投资咨询有限公司咨询部总监陈磊告诉记者，去年加拿大的投资移民门槛是40万加元（约合271.6万元人民币），今年则会翻倍至80万加元。由于不需要任何附加条件就可以申请投资移民，使得加拿大成为中国人移民的首选国家。

　　George Sun表示，澳大利亚每年提供大约2000个家庭的投资移民，而中国人在其中占了绝大多数。由于国外对资产来源审核比较严格，而国内许多人的资产来源并非全部都能从所得税上来计算，房产增值于是成为一项比较容易解释的财富通道。

　　新加坡官方数据显示，2010年新加坡私宅销售为15281套，其中511套为中国买家所购。新加坡远东机构执行董事兼房地产销售部首席营运总裁谢文华乐观地预计，2011年，中国买家必将超越马来西亚，成为新加坡私宅第一大买家。

　　中国房地产协会有关专家认为，中国具有强大的消费群体，海外地产商十分看好中国市场。而“限购令”加速了消费者选择其他投资渠道，海外地产商正是抓住了这一时机。

　　去年内地在流动性充裕和高通胀预期背景下，“限购令”的挤出效应和不明朗的房产市场走势，促使更多内地富豪购置海外资产，以求资产保值。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东指出，今年以来，中国人海外置业目的不再局限于移民、孩子教育，纯投资人群的数量也在不断攀升，已经占到总数的近1/3。

　　国务院侨办发布的公告显示，仅去年广州市一地，通过投资移民方式输出到美、加地区的资金就达30亿元。而这些投资的绝大部分都进入了当地房地产市场。目前，中国第三次移民潮正在悄然兴起，由于“技术移民”与“投资移民”的比例为1∶9，因此，不少人将“第三次移民潮”解读为“移资潮”。

　　中国人投资海外市场的范围在不断扩大，从东南亚地区走向美国、英国伦敦等较远地区。第一太平戴维斯的最新数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，而这其中以中国内地和香港的购买者居多，中国已经成为海外市场最具潜力的买家。2010年的伦敦住宅市场销售中，仅中国人购买的住宅达2500套，购买金额达8亿英镑。

　　海外代理机构

　　加力开拓内地市场

　　国际物业顾问公司戴德梁行海外物业部经理张永恒认为，除前述因素外，国内资金投资海外物业的原因还有：近年国内移民、留学需求增加，高租金回报率推动海外中国人从房东转为业主。目前国内房价高涨，国内部分区域高端物业楼价已超越部分海外地区房价，而2008年金融海啸后，欧美不少国家的房价大幅下滑，有的目前仍处于低位。比如伦敦房价，2010年中高端住宅均价为55000元/平方米，而中国一线城市不少高端住宅的均价已超越此价位。

　　此外，海外房产的租金回报率一般比国内高，如伦敦目前住宅的租金回报率可达5%-6%。

　　据记者了解，除了戴德梁行之外，最近包括世邦魏理仕、第一太平戴维斯在内的众多国际代理行均表示，未来将进一步加大开拓中国内地市场的力度。

　　第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文则对本报记者表示，该公司的国际住宅营销部门将在5年之内有大的扩展。

　　事实上，早在去年，包括第一太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕在内的上述代理行都纷纷表示要加大海外置业业务。比如，高力国际在去年9月就在中国设立国际物业部，并在11月进入全面运作。

　　摆在世邦魏理仕等代理行眼前的机会不难理解：在通胀压力之下，国内财富个人急需丰富自身投资产品组合，而国内当前调控和限购更是给他们在投资不动产领域带来一个挤出效应。

　　世邦魏理仕透露，在海外开发商的供应方面，由于国外许多市场经济恢复不平衡，许多地方经济仍旧低迷，加之吸纳当地需求不足，当地开发商看到了中国买家的实力之后纷纷找到各大代理行，让其协助寻求中国买家。